开发商欺诈售房，购房人可以获赔多少？

社会生活中，一些小的房地产开发商资金不足，经常将待售房屋抵押给银行获得贷款，并在抵押状况尚未解除时就向购房人售卖从而获得购房款，开发商得到了双重资金，而购房人的购房合同却得等到所购房屋解押后才能正式网签，这实际上是增加了购房人的交易风险！如果开发商在和购房人草签合同时，没有告知房屋处于抵押状态，属于欺诈购房人的行为，购房人可以向法院起诉撤销合同，并可主张返还已付购房款、利息及损失，更关键的是，还可以额外获得一份惩罚性赔偿，那么惩罚性赔偿可以获得多少呢？

有些律师会告诉你，最多会赔已付购房款的一倍！依据是：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）
第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

其实，这并不准确，严格依照法律，有些购房人是可以获得三倍赔偿的！

法律依据如下：

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日起施行）

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

此条是对关于房屋消费者物权期待权保护条件的规定，只要满足上述条件就可以认定购房者为消费者【1】。

2、《中华人民共和国消费者权益保护法》

第五十五条 【惩罚性赔偿】经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。
　　经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

注：此条修改过2次，见下图：

此条是关于经营者欺诈消费者惩罚性赔偿的规定。

综上，2003年的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于惩罚性赔偿的一倍限额源自1993年的《消费者权益保护法》【2】，2015年的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》将一些购房者确定为消费者，依照2016年最新的《消费者权益保护法》，经营者欺诈消费者的，经营者应当退一赔三，故符合消费者条件的购房者也应当有权向房地产开发商主张三倍惩罚性赔偿。如果司法者考虑到商品房价格过高的特殊性，需要限制惩罚性赔偿额的，应当重新确定相关司法解释，明确惩罚性赔偿额不高于购房者已付购房款的三倍。

 参考书目：

【1】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著，人民法院出版社出版，P431—P433。

【2】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社出版，P114。